星期一, 4月 16, 2012

是誰賺走了台北都更利益?從文林苑抗爭談起

  台北都更還沒完成,老屋就漲十倍!都更的利益大餅到底怎麼分配?

  台北巿文林苑抗爭持續中,樂揚建設錢沒賺到被貼上牟取暴利的黑心建商標籤,實在有些冤枉。其實該都更案主因新、舊住戶與公司股東等三方龐大利益都無法兌現,最後不得不動用公權力強拆。

  本來《都更法》的精神就是要圖利地主,建商應該只能賺微薄的加工費!建商甚至明白告知:「送審計畫書上寫的,只是要賺取容積獎勵的數字遊戲」!事實上如此嗎?

  新北市不動產估價師協會理事長徐士堯說:更多學問出在都更過程中的「共同負擔」內容──包括拆遷、安置、重建、人事等成本,以及含「風險管理費」在內的共同負擔項目,決定出錢出力的建商(實施者)能分回多少房屋。

  更新後的房屋總價值必須先扣掉「共同負擔」金額,才能分配給原地主,因此建商所出的「共同負擔」金額愈高,分回的新屋就愈多。某一特定案例,建商就分回約四成的房屋量可供銷售。對建商而言,多分到新房屋,遠比從都更過程中賺取利潤更重要!以都更開發見長的華固建設總經理洪嘉昇也認同此一說法。

  文林苑算是一個失敗的案例:兩年前樂揚建設預售每坪價格約為四十多萬元,因為抗爭而延宕至今未決;假如當初處理好王家問題再來賣,如今每坪售價至少可以達到六七十萬元,反而賺更多,也會更圓滿。

  總之,「風險管理費」與「售屋增值空間」這兩樣就是建商的獲利,也是被民眾指為賺取暴利之所在。不過,這個「暴利」並非建商獨享,有分到房屋的地主們一樣雨露均霑,資產價值一起水漲船高。有一個但書:除非建商在過程不動手腳,您會相信嗎?

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